З початком агресії РФ та введенням воєнного стану ринок землі в Україні фактично зупинився – доступ до Реєстру речових прав на нерухомість закрили, на формування земельних ділянок та проведення торгів щодо земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності ввели заборону.
Втім з травня 2022 ринок знову почав поступово оживати. За інформацією пресслужби Мінагрополітики, за 9 місяців на ринку землі було укладено понад 34 тисяч угод щодо земельних ділянок
Про те, як змінився цей ринок в умовах війни та як наразі працюють платформи з купівлі-продажу сільськогосподарської землі поговорили з одним із засновників «Доброзем» Артуром Золотаревським.
Що таке «Доброзем»? Для чого потрібен цей маркет?
Взагалі ідея створення платформи виникла ще задовго до схвалення закону про продаж земель сільськогосподарського призначення. Відтоді ми активно працювали над нею. Ми хотіли зробити так, аби максимально спростити продаж та купівлю земель для всіх зацікавлених сторін. І у нас це вийшло. Сьогодні «Доброзем» – це платформа, де можна знайти потрібну ділянку чи виставити свою на продаж всього за кілька хвилин. На сайті міститься понад 6 тисяч ділянок загальною площею близько 20 тисяч гектар.
Окрім продавців та покупців землі платформа може бути цікава і тим, хто шукає додатковий заробіток. У «Доброзем» існує практика виплати коштів після угоди тим людям, які залучили ділянку на продаж. Тобто знайшли цю ділянку, організували комунікацію і так далі. Звісно ми прагнемо, аби кожен наш пайщик був нашим потенційним агентом. Щоб після успішного продажу землі саме він рекомендував нас тим, хто цього потребує і тим самим отримував для себе додатковий прибуток. Але є і ті, хто просто має час та бажання цим займатися. Це непоганий додатковий заробіток, що доступний кожному. Тут не потрібні якісь специфічні знання та кваліфікації. Всю інформацію можна дізнатися телефоном у спеціалістів гарячої лінії «Доброзем».
В чому особливість «Доброзему»?
В цей проєкт було вкладено багато праці. Зокрема це IT-ресурс. Ми намагались зробити нашу платформу максимально зручною та автоматизованою. Наразі користувачі можуть лише за кілька кліків ввести всі потрібні дані, адже більшість інформації підтягується з різних реєстрів.
З іншого боку наші покупці отримують максимально повний огляд ділянки аби прийняти рішення. Вони бачать термін оренди, фото з супутника, показники якості землі й т.д.
Яка ваша аудиторія?
Якщо казати про продавців землі, то переважно це люди з сільської місцевості чи невеликих містечок з усієї України, часто люди похилого віку.
Це впливає на комунікації?
Ми завжди керуємось ключовим правилом «Доброзему» – «Все просто, чесно і по-людськи». Наші клієнти дуже різні. Багато хто взагалі не має досвіду у цій сфері, не має потрібних знань. Тож наше завдання – максимально їм допомогти, убезпечити від усіх ризиків. Власне за це ми й отримуємо комісію.
Ми завжди консультуємо наших клієнтів. Інколи навіть з питань не пов’язаних з продажем землі. Це можуть бути консультації з оформлення документів чи відносин з орендарями. В будь-якому випадку намагаємось всіляко сприяти та допомагати, ніколи не ігноруємо та завжди співпереживаємо.
А як виглядає робота з покупцями?
В першу чергу – це індивідуальний підхід. У «Доброземі» чудово розуміються на потребах та бажаннях клієнтів. Часто, коли у нас з’являється нова ділянка, ми відразу ж розуміємо кому вона може бути цікава.
Водночас ми дбаємо про комфорт покупців. Зокрема сприяємо в оформленні документів, пошуку нотаріуса, організації виїздів на угоди й так далі. І це при тому, що наша комісія значно нижча ніж у подібних компаній чи рієлторів.
Чим ще відрізняється «Доброзем» від конкурентів?
Ми гарантуємо щорічну прибутковість та капіталізацію по придбаним ділянкам, допомагаємо в комунікаціях з майбутніми орендарями, комплексно супроводжуємо всі наші проєкти.
Поговоримо про сучасний стан речей. Як змінила вашу роботу війна?
Кардинально. Після 24 лютого ми були вимушені тимчасово призупинити роботу – не було навіть технічної можливості її продовжувати. З часом все налагодилось, але деякі робочі процеси довелося змінити. Багато хто з наших співробітників вступив до лав ТРО та ЗСУ, жінки вимушені були виїхати до більш безпечних місць. Хтось з них продовжує працювати дистанційно, хтось ні. Але ми всеодно всіляко намагаємось підтримувати всіх членів команди «Доброзем». Намагаємось роботи свій вклад в Перемогу.
Допомагаєте ЗСУ?
І не тільки. Впродовж тривалого часу ми разом з іншими компаніями, що мають кол-центри вели активну роботу з, скажемо так, «роз’яснення» ситуації мешканцям РФ, особливо родичам військовослужбовців, ми намагались донести їм реальний стан речей…
Успішно?
Переважно стикалися з агресією. Лише в поодиноких випадках результат був позитивний. Приблизно 5-7 людей з 5 тисяч були проти війни. Та навіть вони не готові було до якихось дій. Звісно цього замало для суттєвих змін. Тому згодом ми призупинили цю діяльність. Тепер робимо свій внесок у дещо інший спосіб.
Як виглядає робота «Доброзем» та ринок землі зараз? Про що говорять цифри?
За перший місяць після перезапуску ринку землі ми провели більш як 50 угод. При цьому динаміка збільшується.
Прибутковість за проданими ділянками в середньому складає 8,2% річних. І тут варто наголосити, що вартість землі з року в рік продовжує зростати, навіть в умовах війни. Сьогодні середня вартість гектара проданої ділянки складає приблизно 60-80 тисяч гривень. Звісно вона залежить від регіону, якості землі та інших показників.
Яка проблематика ринку сьогодні?
На жаль, інколи трапляються недобропорядні орендатори. Вони намагаються максимально знецінити ділянку або завадити пайщику продати землю будь-кому окрім них самих. Ці люди не просто маніпулюють, вони фактично створюють обставини, щоб власник продав землю за копійки. І часто їм це вдається.
Інший момент – це брак юридичних знань багатьох пайщиків. Наприклад, багато хто не має договору оренди на руках, не знає його умов, а це все у підсумку впливає на суму під час продажу, на прибуток. Саме тому ми постійно пояснюємо власникам їх права, розповідаємо, на що варто звернути увагу під час продажу, не залежно від того чи буде людина продавати ділянку з нами чи з іншими.
До речі, саме брак знань впливає на якість правовстановлюючих документів, взагалі на їх наявність. Як показує практика, у багатьох пайщиків часто не має потрібних паперів або вони оформлені з численними порушеннями. Як результат – люди не мають можливості нормально здійснити продаж. Втім цю проблему ми також можемо вирішити – «Доброзем» співпрацює з багатьма землевпорядниками та дотичними структурами. Спільно з ними ми допомагаємо людям належним чином оформити право власності.
Також проблеми існують з процесом переважного права та відправленням намірів про продаж. Це довготривалий процес і часто під час нього виникають непорозуміння та маніпуляції.
Найпоширеніша ситуація, коли орендарі у відповідь про намір продажу відповідають тим, що куплять ділянку, але лише після 2024 року, коли буде дозвіл на купівлю для юридичних осіб. Але чи можемо ми прогнозувати законодавчі ініціативи на рік-два вперед? Звісно, ні. До того ж часто пайщику гроші потрібні вже зараз чи просто він має гарну пропозицію. А орендарі формальними відповідями лише затягують час. Якщо казати про наших клієнтів, то ми в таких випадках завжди знаходимо можливість провести угоду, тому що керуємось законом та процедурою.
До речі, зараз ми почали активно співпрацювати з фермерськими господарствами. Вони передають нам переважне право на покупку орендованих ними ділянок, ми знаходимо перевіреного та порядного інвестора, вони, за потреби перевіряють його, після цього ми купуємо ділянку та продовжуємо термін оренди. Таким чином фермерські господарства можуть бути впевнені в тому, що земля буде 10-15 років в оренді, а інвестор в тому, що він отримав гарну ділянку з нормальною орендною платою та з порядним орендатором.
В продовження теми законодавства відмічу ще одну проблему, з якою зіштовхуються власники ділянок під час оформлення документів. У багатьох нотаріусів різні вимоги до них. Це наслідок бюрократизації та двоякого трактування законів. Наприклад, хтось вимагає подачу документів лише в паперовому вигляді, тоді як вони цілком можуть бути в електронному і, так далі.
А як щодо вартості землі у воєнний час?
Це питання часто підіймається. Більшість пайовиків, звісно, хочуть отримати максимум, але тут важливо розуміти взагалі, з чого формується вартість ділянок. Це перш за все вид земель, їх розташування, якість, розмір, період транзакції. Але, в будь-якому випадку, попри воєнний стан та невтішні прогнози щодо стану української економіки, сільськогосподарська земля це стійкий актив. І вартість на неї буде лише збільшуватися.
Реклама
Підписуйтесь на нас у Facebook, Telegram, Youtube, Instagram. Сподобалася стаття? Пошир її на своїй сторінці: